Domande frequenti - D'Amico Immobiliare di Anna D'amico, via Procida 70 96012 Avola

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Domande frequenti

1) Come valuto il prezzo di casa mia?

Prima di procedere con l'analisi del processo estimativo dei fabbricati cerchiamo di abbozzare una definizione di fabbricato. Esso può essere definito come la combinazione di materiali riuniti assieme e saldamente connessi, in modo da formare un tutto omogeneo senza soluzione di continuità di forma particolare, stabilmente fissato al suolo ed idoneo all’uso a cui è destinato. Nell’estimo si ricorre, per l’individuazione di un immobile, al sistema  d’inventario organizzato dal catasto che usa per i fabbricati urbani il concetto di unità immobiliare; essa è la più piccola porzione di immobile utilizzabile e suscettibile di reddito appartenente allo stesso proprietario  con accesso autonomo. All’interno del fabbricato distinguiamo il vano,uno  spazio chiuso da muri, dal pavimento al soffitto, generalmente illuminato da luce diretta, avente una superficie libera normale ed avente destinazione principale nell’uso ordinario dell’unità immobiliare a cui appartiene. Le caratteristiche più importanti che incidono sul valore dei fabbricati riguardano fattori estrinseci (il luogo in cui il fabbricato è posto, i collegamenti pubblici, il clima, la criminalità etc.) e fattori intrinseci (tipologia edilizia, stato di conservazione del fabbricato, la luminosità, servitù attive e passive etc.). Ѐ facile constatare come siano chiamati in causa nel procedimento di stima tutti gli aspetti economici del bene tutti i valori sopra analizzati: il valore di mercato, di costo, di trasformazione e complementare. Per la valutazione dei fabbricati civili si utilizzano i seguenti procedimenti di stima:

- Sintetica parametrica:

Si utilizza quando l’immobile è costituito da un’unica unità immobiliare dove il valore del fabbricato oggetto di stima è uguale alla sommatoria dei prezzi di mercato dei fabbricati messi a confronto diviso la sommatoria del  valore dei parametri dei fabbricati presi a confronto per il parametro del fabbricato oggetto di stima.

In generale, i parametri più appropriati per la stima in esame sono quelli economici che riferiti ai fabbricati sono: il canone di affitto, la rendita catastale, il vano e la superficie etc.. Se l’immobile presenta caratteristiche tali da conferire ad esso un carattere più appetibile rispetto ad un altro similare vi si conferisce un valore aggiunto, un così detto comodo; se la caratteristica invece incide in modo negativo deprezzando il valore di mercato dell’immobile stesso si parla di scomodo. La valutazione viene eseguita con metodo empirico aumentando o diminuendo in forma percentuale il valore del fabbricato ottenuto attraverso il confronto con quelli ordinari.

- Per valori tipici:

si utilizza quando tutta la superficie complessiva di un fabbricato ovvero tutti i piani fuori ed entro terra hanno destinazioni funzionali diverse. In tal caso il valore complessivo del fabbricato sarà costituito dalla somma dei valori delle singole parti a diversa destinazione funzionale, cioè: il valore del fabbricato è uguale alla sommatoria dei prezzi delle destinazioni funzionali, stabiliti con procedimento comparativo per la sommatoria a somma delle unità immobiliari a stessa destinazione funzionale i presenti nel fabbricato.

- A vista:

è un procedimento ormai obsoleto attraverso cui il perito, calcolando semplicemente il numero dei vani, individuava la consistenza che, moltiplicata per il prezzo unitario di immobili comparabili, forniva il valore dell’appartamento stesso considerando anche comodi e scomodi.

Troverete ulteriori approfondimenti sul nostro libro "Agente Immobiliare" Casa editrice Grafill.

 

2) Come posso vendere il mio immobile ad un prezzo più alto senza ristrutturare?

Vendere il tuo immobile ad un prezzo più alto è possibile anche sena fare grossi investimenti. La prima cosa da fare per aumentare il valore del tuo immobile è accrescere l'appetibilità rispetto ad immobili simili nella tua zona, per fare ciò è necessario:

- Mantenere sempre pulito e profumato l'immobile;

- Migliorare la disposizione dei mobili, facendosi aiutare da un'esperto;

- Pitturare le pareti quando necessario;


3) Come scrivere un annuncio efficace?

La redazione di un annuncio efficace non è semplice per chi è alle prime armi occorrono anni di esperienza nel mercato immobiliare adesso in pochi passi cercherò di darvi alcune dritte per creare annunci efficaci. La prima cosa che deve colpire di un annuncio è il titolo questo deve suscitare interesse nel lettore, per fare ciò deve contenere un messaggio adeguato e in linea con le esigenze del target di riferimento, in genere bisogna utilizzare una frase che susciterà la curiosità dell'utente, inoltre le foto devono essere accattivanti ed interessanti prima di scattarle bisogna ripulire per bene l'immobile sistemando la disposizione dei mobili. La stesura dell'annuncio deve essere il più possibile originale e descrittivo evidenziandone le caratteristiche più interessanti con parole brevi ed esaustive in modo da suscitare l'interesse del lettore.


4) Come fare delle belle foto?

1) Scattare in modalità manuale senza flash se possibile ed utilizzare il tre piedi

2) Fotografare tutti gli ambienti l'esterno la facciata, i balconi, e le zone comuni in una bella giornata soleggiata 

3) Cercare per quanto possibile di fare per ogni ambiente una sola foto ben fatta dove si vede tutta la stanza

4) Se la camera da letto ha il bagno in camera, aprire la porta del bagno e accendere la luce in modo che in un'unica foto si veda sia il letto che il bagno

5) Quando il bagno è piccolo fotografare i dettagli come ad esempio il lavabo e i sanitari ricordando di chiudere il coperchio del water


5) Quali sono i portali migliori?

1) Immobiliare.it

2) Idealista

3) Casa.it

4) Wikicasa.it

5) Subito.it


5) Per il rogito a chi spetta scegliere il notaio?

La scelta del notaio è libera e non esiste alcuna legge che prevede indicazioni su come scegliere il notaio, così come nessuna agenzia immobiliare o nessun istituto di credito può imporre tale scelta. Scegliere il notaio è un compito che spetta di norma a colui che acquista (dato che il pagamento delle spese notarili è di competenza della parte acquirente), ma le parti possono concordare anche in altro modo qualora esistesse una figura notarile conosciuta da entrambi. Il requisito fondamentale che dovrebbe avere un notaio è quello della fiducia, ossia deve infondere fiducia alle parti.


6) Come scegliere l'agenzia immobiliare?

Se comprare casa è una delle decisioni più importanti della propria vita, venderla in questo momento sicuramente lo è ancora di più. Per questo motivo è consigliabile chiedere aiuto ad un agente immobiliare, ma non ad uno qualsiasi, visto che come in tutte le professioni ce ne sono di buoni e di meno buoni. Ti forniamo una serie di requisiti in base ai quali valutare il tuo agente immobiliare:

1) Scegliere un agente immobiliare solo perchè abbiamo un qualche tipo di legame con lui non è corretto. Come ci rivolgiamo ad uno specialista se abbiamo un problema di salute, pur avendo in famiglia un medico generico, allo stesso modo non dovremmo mettere la vendita della nostra casa nelle mani di un familiare solo per questo motivo. Dovrà essere un esperto della zona in cui viviamo (lusso, di quartiere, villa, ecc.) o che rispetti il più possibile queste condizioni

2) Vedi diversi professionisti e diverse presentazioni per poter valutare vantaggi e svantaggi di ognuno. Quello che scegli deve avere conoscenze per valutare l'immobile, il mercato e le questioni legali perchè non sorgano problemi in seguito

3) L'agente sa che vogliamo vendere la nostra casa al maggior prezzo possibile. Per questo, un agente disperato per aggiudicarsi un incarico ti darà un prezzo più alto per sedurti. Non ti lasciare trasportare dall'allegria dell'agente che ti offre questo prezzo, ma dal più sincero. Dobbiamo sapere a quanto si sono vendute le case nella stessa zona e se l'agente ci dà un prezzo di molto superiore, non c'è da fidarsi

4) È meglio chiedere le referenze che lasciarsi trasportare dalle apparenze o dalla prima impressione. Nessuno meglio di un vecchio cliente ci può spiegare come lavora un agente. Se l'agente appartiene ad un'associazione o si promuove su una pagina web rinomata, ad esempio, questo è un buon criterio da tenere in conto per valutarne la serietà

5) Neanche bisogna scegliere un agente solo perchè ha un compenso più basso. A volte si chiede una commissione più bassa perchè non si ha tempo da dedicare all'immobile o non si hanno le competenze necessario per vendere una proprietà in tempi rapidi. Un agente immobiliare paga gli spazi pubblicitari per promuovere un immobile e questo ha un costo

6) Come appartenere ad una famiglia, anche appartenere ad un franchising è un requisito dei migliori sul mercato. Ci sono agenti immobiliari alle prime armi in un franchising che non hanno le competenze giuste e non perchè facciano parte di una compagnia piuttosto che di un'altra, ma questo significa anche che appartenere ad un franchising non è una garanzia di professionalità

7) La professione immobiliare richiede un aggiornamento continuo. Se il professionista continua a seguire corsi o seminari, è un buon requisito

8) Un buon agente immobiliare conosce bene il suo mercato, perciò non perderà tempo a mostrare la casa a persone che non possono/vogliono comprarla

9) Ci sono agenti immobiliare che vivono accanto a noi e hanno l'ufficio nella zona. È un buon segno, ma deve avere anche altri requisiti per condurre la compravendita della nostra casa. È possibile, infatti, che sia uno specialista in case di lusso e non in appartamenti o viceversa.

+39 388.9014225 (Tel.)
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